법인 명의로 전답 매수 시 달라진 농취증 발급 조건 가이드
법인이 전답 같은 농지를 매수할 때 어떤 조건이 필요할까요. 2025년부터 농지위원회 심의 대상이 확대되어 농업법인 취득 시 반드시 심의를 거쳐야 합니다. 일반법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없지만 농지전용허가를 받거나 특정 요건을 충족하면 가능합니다.
법인의 농지 취득, 원칙부터 알아야 합니다
농지법 제6조에 따라 농지는 자기의 농업경영에 이용할 사람만 소유할 수 있습니다. 일반 상법법인이나 민법법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없으며, 농업법인(영농조합법인 또는 농업회사법인)이어야 농지를 소유할 수 있습니다.
농업법인과 일반법인의 차이
농업법인은 크게 영농조합법인과 농업회사법인으로 나뉩니다. 영농조합법인은 농업인 5명 이상을 조합원으로 하여 설립하는 민법상 조합 형태이며, 농업회사법인은 농업인 1인 이상으로 상법상 회사 형태(주식회사, 유한회사 등)로 설립할 수 있습니다. 농업회사법인이 농지를 취득하려면 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인이어야 합니다.
일반법인이 농지를 취득할 수 있는 경우
일반법인도 특정 조건 하에서는 농지를 취득할 수 있습니다. 먼저 농취증 발급 없이 소유가 가능한 경우는 농지전용협의가 완료된 도시지역의 주거·상업·공업지역 농지, 계획관리지역 내 지구단위계획구역에 포함된 농지, 개발행위허가나 토지형질변경허가를 받은 녹지지역·개발제한구역 내 농지입니다. 농취증을 발급받아 소유가 가능한 경우는 영농여건불리농지 또는 농지소유자의 승낙을 받고 일반법인 명의로 농지전용허가를 받은 농지입니다.
일반법인의 농지 매수 시 필수 절차
일반법인이 농지를 매수할 때는 농지전용허가를 받는 절차가 필수입니다. 단순히 농지를 사겠다는 의사만으로는 불가능하며, 명확한 전용 목적과 관련 인허가가 선행되어야 농취증을 받을 수 있습니다.
단계별 매수 절차
일반법인의 농지 매수는 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
- 법인 명의로 매매계약 체결(인허가 득하는 조건 특약 명시 권장)
- 농지소유자로부터 토지사용승낙서 교부
- 개발행위허가 또는 건축 인허가 신청 및 취득
- 농지전용허가 의제 확인(개발행위허가로 전용허가가 의제됨)
- 농지보전부담금 납부
- 농지취득자격증명 신청 및 발급
- 등기이전 서류에 농취증 첨부하여 소유권이전 신청
법인이 농지를 매수할 때는 인허가 절차가 복잡하고 불확실성이 있어, 매매계약서에 인허가를 득하는 조건으로 계약한다는 특약을 명시하는 것이 안전합니다. 또한 개발행위허가의 명의변경 방식을 선택할 경우 추가 신청비용과 기간이 소요되므로 잔금 기간을 충분히 확보해야 합니다.
2025년부터 달라진 농취증 발급 심사 기준
2025년부터 농지위원회의 심사 권한이 대폭 강화되었습니다. 농지위원회는 현장 확인과 관련인 면담 권한이 확대되었고, 상속 농지 조사가 연 1회에서 2회로 늘어났습니다. 특히 외국인·법인·3인 이상 공유 취득 시 반드시 농지위원회 심의를 거쳐야 합니다.
농업법인 심의 의무화
농지취득자격증명 발급심사요령에 따르면 농업법인이 농지취득자격증명을 신청하는 경우 농지위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 시·구·읍·면의 장은 농업법인의 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 현황상 발급이 빈번한 경우, 법인 등기사항증명서 및 정관상 목적이 농업법인의 사업범위를 벗어나는 경우, 표준재무제표증명상 부동산임대수입이 있는 경우 등을 면밀히 검토해야 합니다.
농업법인 농취증 발급 불가 사유
농업법인이라도 다음 경우 농취증 발급이 거부될 수 있습니다. 정관상 목적이 영농조합법인의 사업범위 및 농업회사법인의 부대사업 범위를 벗어나는 경우, 표준재무제표증명의 손익계산서상 부동산임대수입이 있는 경우입니다. 이는 농지법 위반 방지를 위한 엄격한 심사 기준입니다.
농업회사법인 vs 영농조합법인 비교
법인이 농지를 취득하기 위해서는 농업법인으로 전환하거나 농업법인을 신규 설립해야 합니다. 농업회사법인과 영농조합법인은 설립 요건과 운영 방식에 차이가 있습니다.
구분 영농조합법인 농업회사법인 설립 형태 민법상 조합 상법상 회사(주식·유한·합명·합자) 최소 인원 농업인 5인 이상 농업인 1인 이상 조합원/출자 제한 농업인만 조합원, 비농업인은 준조합원(의결권 無) 비농업인 출자 가능(90% 미만) 농지 취득 조건 조합원이 모두 농업인 업무집행권자 1/3 이상이 농업인 목적 농산물 공동 출하·유통·가공·수출 농업의 기업적 경영
농업법인 설립 시 핵심 요건
농업회사법인을 설립하려면 농업인이 출자금의 10% 이상을 출자해야 하며, 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인이어야 농지를 취득할 수 있습니다. 영농조합법인은 5인 이상의 농업인 조합원이 필요하므로 설립이 상대적으로 까다롭지만, 농업회사법인은 1인 농업인으로도 설립이 가능해 실무적으로 많이 활용됩니다.
농업법인에서 일반법인으로의 전환
농업회사법인을 일반 주식회사로 변경하려면 상호와 목적을 변경하고 정관을 전면개정해야 하며, 법인 명의의 모든 농지 및 관련 부동산을 처분해야 합니다. 농업회사법인이 목적에 맞지 않는 사업(부동산 개발·공급·임대업 등)을 하면 과징금과 대표자는 5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 일반법인이 농지전용허가 없이 농지를 취득할 수 있는 경우는 무엇인가요?
도시지역의 주거·상업·공업지역 안의 농지로서 농지전용협의가 완료된 경우, 계획관리지역 내 지구단위계획구역에 포함된 농지, 녹지지역이나 개발제한구역 내 개발행위허가를 받은 농지는 농취증 없이도 취득할 수 있습니다.
Q2. 2025년부터 법인의 농취증 발급 시 어떤 점이 달라졌나요?
농업법인이 농취증을 신청할 때 반드시 농지위원회 심의를 거쳐야 하며, 최근 3년간 발급 이력, 정관상 사업 목적, 표준재무제표상 부동산임대수입 여부 등을 종합적으로 검토합니다. 농지위원회의 현장 확인 및 관련인 면담 권한도 확대되었습니다.
Q3. 농업회사법인이 농지를 취득하려면 어떤 조건을 충족해야 하나요?
농업회사법인은 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인이어야 농지를 취득할 수 있습니다. 또한 법인 등기사항증명서와 정관상 목적이 농업법인의 사업범위에 적합해야 하며, 부동산임대수입이 없어야 합니다.
Q4. 법인 명의로 전답을 매수할 때 농지보전부담금은 언제 납부하나요?
개발행위허가를 받아 농지전용이 확정되면 농지보전부담금을 납부하고, 그 다음 개발행위허가서를 근거로 농지취득자격증명을 신청합니다. 농지보전부담금 납부는 농취증 발급 이전 단계에서 이루어집니다.