부동산 투자는 전통적으로 큰 자본이 필요한 분야로 인식되지만, 최근 소액으로도 투자할 수 있는 다양한 방법이 등장하고 있다. 이번 글에서는 리츠, 부동산 펀드, 카사코리아의 DABS, 그리고 P2P 투자와 같은 소액 부동산 투자 방법을 살펴보며 투자자들이 얻을 수 있는 기회와 주의사항에 대해 설명한다.
리츠의 개념과 장점
리츠의 정의와 운영 방식
리츠(Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 자산에 투자하는 주식회사 형태의 간접 투자 기구이다. 이러한 기업은 오피스 빌딩, 쇼핑 센터, 아파트, 물류 창고 등 다양한 부동산 자산을 보유하고 운영한다. 리츠는 일반적으로 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하며, 순수익의 90% 이상을 투자자에게 배당하는 구조를 가지고 있다. 이는 투자자에게 안정적인 수익을 제공하는 장점이 있다.
2020년 8월 기준으로 국내 리츠의 자산 규모는 56조 원 이상에 달하며, 2019년에는 연평균 수익률이 4%에 이르렀다. 리츠를 통해 얻을 수 있는 수익은 배당수익, 시세차익, 매각차익, 개발이익 등 다양하다. 특히, 리츠는 주식형과 신탁형으로 나뉘며, 주식형은 상장되어 있어 중도 환매가 가능하다는 장점이 있다.
리츠 투자 시 고려해야 할 요소
리츠에 투자하기 전에는 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 한다. 첫째, 기초 자산의 종류와 성장성을 고려해야 한다. 둘째, 안정적인 수익을 위한 대기업 임차인의 확보 여부를 확인해야 한다. 셋째, 마스터리스 계약이 체결되어 있는지 점검하는 것이 중요하다. 이 계약은 단일 임차인과의 계약을 통해 공실률 문제에서 상대적으로 자유로움을 제공한다.
리츠의 가치를 평가할 때는 주가 대비 운영자금(P/FFO) 비율을 참고하는 것이 유용하다. 이는 리츠의 현금 창출력을 평가하는 데 도움이 된다. 또한, 임대차 계약이 중도에 종료되거나 재간접 리츠가 기초 자산을 매각하는 경우 배당 수익에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요하다.
부동산 펀드의 특징과 수익 구조
펀드의 운영 방식 및 수익 모델
부동산 펀드는 리츠와 유사하게 간접 투자의 한 형태로, 다양한 유형의 부동산에 투자한다. 펀드는 대출형, 임대형, 해외투자형, 프로젝트 개발형 등으로 나뉘며, 직접적으로 상가나 오피스 빌딩 등 단일 실물 자산에 투자한다. 펀드는 수익을 배당수익과 매각차익으로 나누어 투자자에게 배분한다. 이러한 펀드는 일반적으로 최소 3~5년의 투자 기간이 요구되며, 중도 환매가 불가능하여 유동성이 낮다는 단점이 있다.
부동산 펀드는 2019년 기준으로 연평균 수익률이 약 2~3%에 그쳤다. 이는 리츠와 비교할 때 낮은 수익률로 평가된다. 그러나 장기적인 투자 관점에서 안정적인 수익을 추구하는 투자자에게는 적합할 수 있다.
투자 시 유의사항
부동산 펀드는 투자 기간이 길어 자금이 묶일 수 있으며, 투자자가 중도에 자금을 회수하기 어려운 점이 단점으로 작용한다. 따라서 투자 결정을 내리기 전에 이러한 요소들을 충분히 고려해야 한다. 펀드는 일반적으로 높은 수익률을 기대하기 어려운 만큼, 투자자의 리스크 관리가 필요하다.
카사코리아와 DABS 투자
DABS의 개념과 투자 방식
카사코리아는 부동산 투자 플랫폼으로, 기업이 증권거래소에 상장하는 것처럼 빌딩을 플랫폼에 상장하여 소액 투자자들이 참여할 수 있도록 한다. 최소 5,000원으로 DABS(디지털 자산 유동화 증권)를 구매할 수 있으며, 이는 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 새로운 방법으로 주목받고 있다. 카사코리아는 2020년 첫 공모를 진행한 이후, 테헤란로의 빌딩을 대상으로 한 2호 공모를 계획하고 있다.
DABS를 통해 투자자들은 실물 자산에 대한 소유권을 일부 가져갈 수 있으며, 이는 리츠와 유사한 방식으로 수익을 배분받는 구조이다. 다만, DABS 투자 역시 시장의 변동성에 노출될 수 있으므로 신중한 접근이 필요하다.
DABS 투자 시 주의사항
DABS 투자자는 플랫폼의 신뢰성과 안정성을 점검해야 하며, 투자 조건을 명확히 이해해야 한다. 특히, 카사코리아와 같은 신생 플랫폼의 경우, 시장에서의 입지나 안정성에 대한 정보가 부족할 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요하다.
P2P 부동산 투자와 최근 동향
P2P 투자 개요
P2P(Peer to Peer) 금융은 대출자와 투자자를 직접 연결하는 형태의 금융상품으로, 부동산 파이낸싱 투자와 개인 채권 투자 등의 형태로 진행된다. P2P 플랫폼을 통해 건축주가 부동산을 담보로 자금을 모집하고, 투자자는 이를 통해 수익을 기대할 수 있다. 카카오페이와 토스와 같은 핀테크 플랫폼도 P2P 상품을 제공하고 있으며, 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다.
P2P 투자 시 주의할 점
최근 코로나19와 부동산 규제로 인해 P2P 업체의 대출 연체율이 증가하고 있다. 특히, 토스의 경우 부동산 소액 투자와 관련된 연체로 피해를 입은 사례가 많아 주의가 필요하다. P2P 투자는 원금 손실의 위험이 있으므로, 투자 전 반드시 충분한 검토와 공부가 요구된다.
투자자들은 P2P 플랫폼의 신뢰성과 투자 상품의 위험성을 반드시 고려해야 하며, 가능한 한 다양한 정보를 수집하여 신중한 결정을 내려야 한다.
결론
부동산 소액 투자는 리츠, 부동산 펀드, DABS, P2P 투자와 같은 다양한 방법으로 가능하다. 각 방법마다 장단점이 존재하므로, 투자자는 자신의 투자 성향과 목표에 맞는 방식을 선택하는 것이 중요하다. 지금 바로 소액 투자 방법을 검토하고, 자신에게 맞는 투자 전략을 세워보는 것이 필요하다.