부동산 경매는 매력적인 투자 기회로 알려져 있지만, 실제로 입찰에 도전하는 것은 많은 어려움이 따릅니다. 이번 포스트에서는 저의 경매 도전 과정과 그 속에서 얻은 경험을 공유하겠습니다.
경매 도전의 시작
경매 입찰 경험
지난달, 아산시의 두 개 물건에 동시 입찰을 진행했으나 모두 낙찰에 실패했습니다. 경매 전적이 9입 9패로 늘어나며, 경매의 세계에서 느낀 좌절감은 적지 않았습니다. 특히, 공학적으로 산출한 입찰가에도 불구하고 패찰의 결과가 나왔습니다. 이는 저에게 중요한 깨달음을 안겼습니다.
깨달음과 변화
‘8입찰 8패’라는 기록 속에서 일반 물건의 경우 개인이 낙찰받기 어렵다는 사실을 깨달았습니다. 이는 실거주와 매매사업자의 입찰가 경쟁에서 개인이 불리할 수밖에 없다는 점을 시사합니다. 그래서, 저는 매매사업자로서의 가능성을 진지하게 고려하게 되었습니다.
매매사업자로서의 접근
매매사업자 등록의 필요성
매매사업자로 등록하면 여러 가지 혜택이 있습니다. 필요경비 공제와 절세의 효과를 통해 경매에서의 경쟁력을 높일 수 있음을 알게 되었습니다. 개인적인 상황에서의 막막함을 극복하고, 가족 명의로 매매사업자를 등록하기로 결심했습니다.
입찰가 산출
7월의 물건에 대해 매매사업자로서 입찰가를 산출해 보았습니다. 개인적인 입찰가는 70%의 입찰가율과 7%의 수익률이지만, 매매사업자 입찰가는 76%의 입찰가율에 38%의 수익률로 확인되었습니다. 이러한 차이는 매매사업자로서의 접근이 확실히 유리함을 보여줍니다.
관심 물건 분석
백석동 호반리젠시빌1차
이번에 관심을 두었던 물건은 천안 백석동의 호반리젠시빌1차입니다. 이곳은 남향 위주의 우수한 입지 조건을 가지고 있으며, 다양한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 종합경기장과 도서관 등 문화 인프라가 가까운 점이 매력적입니다.
물건의 특징
- 전용면적: 84.98㎡
- 연식: 22년 차
- 세대 수: 534세대
- 실거래가: 2억 2천만 원에서 3억 1천만 원
물건 상태에 따라 다소 차이가 있을 수 있으며, 현재 전세물건도 확인되었습니다. 하지만 이 물건은 오랜 기간 거주한 소유자로 인해 리모델링이 필요할 것으로 판단되었습니다.
입찰 결과와 반성
입찰 결과
7월 22일, 생애 처음으로 매매사업자로서 입찰을 진행하였고, 아내가 입찰봉투를 제출했습니다. 그러나 응찰자 수가 18명에 달했고, 최고가는 2억 4천만 원으로, 저는 또 한 번의 패찰을 경험했습니다. 하지만, 과거에 비해 입찰 성적이 개선된 점은 긍정적인 변화로 받아들입니다.
다음 도전
이번 경험을 통해 좌절감이 커지기도 했지만, 이는 저를 더욱 강하게 만들어 주었습니다. 8월에는 신방수 세무사님의 책을 통해 더 나은 전략을 배우고, 새로운 물건에 대한 임장도 계획하고 있습니다.
자주 묻는 질문
질문1: 경매에서 개인과 매매사업자의 차이는 무엇인가요?
개인은 낙찰받기 어려운 경쟁 구조가 형성되어 있으며, 매매사업자는 필요경비 공제와 절세 혜택으로 입찰가를 높일 수 있는 장점이 있습니다.
질문2: 부동산 경매의 성공을 위해 가장 중요한 요소는 무엇인가요?
철저한 사전 조사와 시장 분석이 중요합니다. 물건의 위치, 상태, 실거래가 등을 면밀히 검토해야 합니다.
질문3: 경매 도전 중 가장 어려운 점은 무엇인가요?
예상외의 경쟁자와의 가격 경쟁과 지속적인 패찰로 인한 심리적 압박이 가장 큰 도전입니다.
질문4: 다음 경매 도전에서 개선할 점은 무엇인가요?
입찰 전략을 더욱 구체화하고, 시장의 흐름을 분석하여 보다 실질적인 목표를 설정할 필요가 있습니다.
질문5: 매매사업자로서의 장점은 무엇인가요?
매매사업자는 다양한 세무 혜택을 받을 수 있으며, 경쟁력 있는 입찰가를 산출할 수 있는 기반을 마련할 수 있습니다.
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