장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제 항목 요건

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제 항목 요건

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제 항목 요건을 모르면 연말정산 때 수십만 원, 많게는 백만 원 이상 세금을 더 낼 수 있습니다. 주택담보대출(주담대)을 받은 직장인이라면 꼭 챙겨야 할 장기 주택 저당 차입금 이자 공제, 2026년 연말정산 기준으로 요건·한도·서류까지 정리해 드립니다.

 

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장기 주택 저당 차입금 이자 공제란?

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 주택을 구입할 때 금융기관이나 주택도시기금에서 받은 장기 주택담보대출(장기주택저당차입금)의 이자 상환액을 소득에서 빼주는 제도입니다. 즉, 연말정산 시 과세 소득이 줄어들어 세금을 덜 내는 효과가 생깁니다.

이 공제는 2025년 귀속(2026년 연말정산)부터 주택 기준시가 기준이 5억 원에서 6억 원으로 상향되면서 혜택 범위가 넓어졌습니다. 상환기간·금리·상환방식에 따라 최대 연 2,000만 원까지 소득공제를 받을 수 있어, 주담대를 쓰는 직장인이라면 반드시 확인해야 할 핵심 공제 항목입니다.

장기 주택 저당 차입금 이자 공제 기본 요건

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제를 받으려면 아래 5가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 공제 대상이 되지 않으니, 본인 상황과 꼼꼼히 비교해 보세요.

1. 근로소득자이면서 세대주여야 함

장기 주택 저당 차입금 이자 공제는 연말정산 대상인 근로소득자(일용근로자 제외) 중 세대주만 신청할 수 있습니다. 세대주가 아닌 세대원은 이 공제를 받을 수 없고, 세대주가 주택임차입금 원리금·장기주택임차차입금 이자·주택청약종합저축 공제를 받지 않는 경우에만 해당 세대원이 공제를 받을 수 있는 예외가 있습니다.

2. 주택 보유 요건: 1주택 이하

과세기간 종료일(12월 31일) 기준으로 1주택 이하를 보유해야 합니다. 과세기간 중에 2주택 이상을 보유했더라도 연말 기준으로 1주택만 남아 있으면 공제가 가능합니다. 다만, 2주택 이상을 보유한 상태에서 이 공제를 받은 경우 추후 세무조사를 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.

3. 주택 가격 요건: 기준시가 6억 원 이하

2024년 1월 1일 이후 취득한 주택은 기준시가(공시가격)가 6억 원 이하여야 합니다. 2023년 12월 31일 이전 취득분은 기존 기준인 5억 원 이하를 적용합니다. 기준시가는 주택을 취득한 당시의 기준시가를 기준으로 하며, 이후 가격이 올라도 공제 요건에는 영향을 주지 않습니다.

4. 차입금 요건: 장기주택저당차입금이어야 함

해당 주택에 저당권을 설정하거나 승계하여 금융기관 또는 주택도시기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금이어야 합니다. 무상으로 이전받은 주택에 대해 장기주택저당차입금을 차입하고 이자를 상환하는 경우는 공제 대상이 아니며, 부담부 증여로 주택을 취득하고 증여등기일로부터 3개월 이내에 해당 주택을 담보로 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우만 공제 대상이 됩니다.

5. 상환기간 요건: 10년 이상 또는 15년 이상

차입금의 상환기간이 15년 이상이어야 합니다. 다만, 2015년 1월 1일 이후 차입분부터는 고정금리 또는 비거치식 분할상환 방식인 경우 상환기간 10년 이상도 가능합니다. 비거치식은 대출 초반에 거치기간 없이 원리금을 바로 분할 상환하는 방식을 말합니다.

장기 주택 저당 차입금 이자 공제 한도 및 계산법

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 이자 상환액 전체가 아닌, 상환조건에 따라 정해진 한도 내에서만 소득공제가 가능합니다. 2025년 귀속(2026년 연말정산) 기준으로 최대 2,000만 원까지 공제받을 수 있습니다.

연말정산 소득공제 한도표

상환조건	연말정산 소득공제 한도
상환기간 15년 이상, 고정금리, 비거치식 분할상환	2,000만 원
상환기간 15년 이상, 고정금리 또는 비거치식	1,800만 원
상환기간 10년 이상, 고정금리 또는 비거치식	600만 원
기타 (예: 변동금리, 거치식 등)	800만 원

예를 들어, 상환기간 20년, 고정금리, 비거치식 분할상환 조건의 주담대를 쓰고 있다면 연간 이자 상환액이 2,500만 원이어도 공제는 최대 2,000만 원까지만 인정됩니다. 이자 상환액이 1,500만 원이면 1,500만 원 전체가 공제되고, 2,000만 원이 넘으면 초과분은 공제되지 않습니다.

공제액 계산 예시

• 연간 이자 상환액: 1,800만 원
• 상환조건: 상환기간 15년 이상, 고정금리, 비거치식 분할상환
• 공제 한도: 2,000만 원
• 공제 가능 금액: 1,800만 원 (한도 이내이므로 전액 공제)

이 공제액은 과세 소득에서 빼주므로, 소득세율에 따라 환급액이 달라집니다. 예를 들어 과세 소득이 5,000만 원 수준(세율 15%)이라면 1,800만 원 공제로 약 270만 원의 세금을 절감할 수 있습니다.

 

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장기 주택 저당 차입금 이자 공제 신청 방법과 서류

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 회사에 제출하거나 홈택스를 통해 신청할 수 있습니다. 미리 필요한 서류를 준비해 두면 연말정산 시 편하게 처리할 수 있습니다.

신청 시기와 절차

1. 2025년 1월 ~ 12월 이자 상환액 확인

은행에서 2025년 한 해 동안 납부한 이자 상환액을 확인합니다.

1. 대출원리금상환증명서 발급

대출 은행에서 2025년 이자 상환액이 포함된 대출원리금상환증명서를 발급받습니다.

1. 회사에 제출 또는 홈택스 입력

회사에 연말정산 서류를 제출하거나, 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 직접 입력합니다.

1. 2월 급여로 환급 또는 추가 납부

2월분 급여에서 연말정산 환급금이 지급되거나, 추가 세금을 납부하게 됩니다.

반드시 필요한 서류

• 대출원리금상환증명서 (2025년 이자 상환액 포함)
• 주택 매매계약서 사본 또는 분양계약서 사본
• 주택 소유권 이전등기부등본 또는 보존등기부등본
• 주민등록등본 (세대주 확인용)
• 주택 가격을 확인할 수 있는 서류 (국토교통부 실거래가, 공시가격 확인서 등)

간소화 서비스에서 자동으로 조회되는 경우도 있지만, 조회되지 않거나 공동명의·배우자 명의 등 복잡한 경우는 직접 서류를 준비해야 합니다.

공동명의·배우자 명의일 때 주의점

• 주택이 근로자 단독 또는 공동 명의이고, 차입금이 공동 명의인 경우: 근로자가 부담하는 채무 부분에 해당하는 이자 상환액만 공제 가능합니다.
• 주택 명의자가 근로자이고 차입금 명의자가 배우자인 경우: 공제 대상이 아닙니다.
• 주택 명의자가 배우자이고 차입금 명의자가 근로자인 경우: 공제 대상이 아닙니다.

이럴 때는 부부 공동명의로 주택과 대출을 정리하거나, 세무사와 상담해 정확한 공제 가능 금액을 계산하는 것이 좋습니다.

장기 주택 저당 차입금 이자 공제 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제를 받으려면 언제까지 주택을 팔면 안 되나요?

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 과세기간 종료일(12월 31일) 기준으로 1주택 이하를 보유해야 하므로, 2025년 12월 31일까지 1주택만 보유하고 있어야 합니다. 2025년 중에 2주택을 보유했다가 12월 31일 전에 한 채를 팔아 1주택이 되면 공제가 가능합니다. 다만, 2주택 상태에서 이 공제를 받은 경우 추후 세무조사를 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.

Q2. 장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제 한도가 2,000만 원인데, 이자 상환액이 2,500만 원이면 어떻게 되나요?

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 상환조건에 따라 정해진 한도 내에서만 소득공제가 가능합니다. 2025년 귀속(2026년 연말정산) 기준으로 최대 2,000만 원까지 공제받을 수 있으므로, 이자 상환액이 2,500만 원이어도 공제는 2,000만 원까지만 인정됩니다. 초과분은 소득공제 대상이 아니며, 다음 해로 이월되지 않습니다.

Q3. 장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제를 받다가 주택을 팔면 어떻게 되나요?

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 해당 주택을 보유하고 있는 동안만 적용됩니다. 주택을 매각하면 이후 연도부터는 더 이상 이 공제를 받을 수 없습니다. 다만, 2025년 한 해 동안 주택을 보유하면서 납부한 이자 상환액은 2026년 연말정산 때까지 공제를 받을 수 있습니다.

Q4. 장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제를 받으려면 무주택자여야 하나요?

장기 주택 저당 차입금 이자 연말정산 공제는 과세기간 종료일(12월 31일) 기준으로 1주택 이하를 보유해야 하며, 주택 취득 당시 무주택자였어야 합니다. 즉, 2025년 12월 31일 기준으로 1주택만 보유하고 있고, 주택을 취득할 당시(대출 실행일 기준) 무주택자였다면 공제를 받을 수 있습니다. 다만, 주택 취득 당시 배우자 명의의 주택이 있으면 유주택자로 간주될 수 있으니 주의가 필요합니다.